Segundo a lei do inquilinato, a caução de aluguel é uma das formas de garantia que podem ser exigidas pelo locador ao iniciar um contrato de locação. Esta é uma das opções alternativas quando o locatário não possui condições de indicar um fiador.
A caução de aluguel funciona como uma prevenção no caso do locatário ficar inadimplente por qualquer motivo. A quantia também pode servir para reparos no imóvel, que eventualmente possam ser causados pelo locatário.
O que significa a caução em dinheiro?
Quando a caução de aluguel é paga em dinheiro, diz-se que é uma caução em dinheiro. Além da caução em dinheiro, a lei permite que a caução seja feita em bens móveis e imóveis. Também é permitido que a caução seja feita em títulos e ações.
Como funciona a caução de aluguel?
O valor solicitado pelo locador não deve exceder o valor de três meses de aluguel. A lei diz que a quantia deve ser depositada em uma caderneta de poupança, regulada pelo Poder Público no início do contrato.
Veja o texto do § 2º do artigo 38 da Lei 8.245:
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Na prática, é comum que o locatário pague diretamente ao locador a referida quantia na época da assinatura do contrato.
O dinheiro da caução de aluguel só pode ser usado nos casos de inadimplência do locatário ou de avarias ocorridas no imóvel.
Quando a caução de aluguel é devolvida?
No final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário, acrescido das respectivas correções monetárias durante o período.
Note que o locador tem a obrigação de devolver o dinheiro corrigido no término do contrato. Isso ocorre nos casos em que o locatário pagou a caução em dinheiro diretamente.
Vale ressaltar que o valor corrigido da caução de aluguel só é devolvido quando não houve inadimplência durante o período. Também não pode ter acontecido a necessidade de reparos no imóvel por conta de eventuais danos causados pelo locatário.
Outras formas de garantia
Além da caução de aluguel, destacamos as outras formas de garantia:
Fiador
É a forma mais tradicional de garantia. O fiador de aluguel é a pessoa que garante o pagamento dos valores, caso o locatário fique inadimplente por qualquer razão.
Para se constituir um fiador ele deve residir no mesmo município do imóvel alugado. Também é necessário apresentar comprovação de propriedades suficientes para garantir as obrigações contratuais.
O fiador pode deixar de ter as obrigações pelos seguintes motivos:
- Mudança de domicílio
- Tenha seus bens alienados (transferido para terceiros)
- Entrar em estado de insolvência (sem condições financeiras para se manter)
- Por causa do seu falecimento.
Títulos de capitalização e ações
Como mencionado anteriormente, também é possível que o locatário adquira um título de capitalização ou ações em seu nome, associado à locação do imóvel.
No caso de inadimplência ou danos causados no imóvel, o locador pode resgatar o título ou vender as ações. No caso de terminar o contrato sem problemas, o locador pode resgatar o título com o valor corrigido.
A lei ainda afirma que esse tipo de garantia deve ser substituído, caso a instituição emissora do título ou ações entre em falência ou concordata. Veja em detalhe o § 3º do artigo 38 da lei 8245.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Seguro caução aluguel
Outro tipo de garantia cuja utilização está crescendo, é o seguro-caução. Conforme o próprio nome sugere, este é um seguro oferecido por seguradoras, que permite cobrir os valores inadimplentes.
É necessário comprovação de renda de, no mínimo, três vezes o valor do aluguel. A seguradora realiza também uma avaliação para garantir a capacidade de pagamento do locatário.
Note que os valores pagos à seguradora não são devolvidos ao locatário no final do contrato. Estes são relativos aos serviços prestados pela seguradora, que pode pagar os aluguéis na situação de inadimplência do locatário.
4 dicas para quem quer alugar um imóvel
Para finalizar, deixamos algumas dicas para ajudar na locação do seu imóvel.
1. Calcule os custos
Na hora de alugar um imóvel faça as contas para saber o valor total que você deverá pagar todo mês. Além do valor do aluguel, lembre de incluir também:
- Condomínio
- IPTU
- Taxa de incêndio
Evite comprometer mais de 40% do orçamento familiar com o pagamento do aluguel e taxas. Dependendo do valor total a pagar, pode ser mais vantajoso analisar o financiamento de um imóvel.
2. Vistoria
Se você for alugar um imóvel através de uma imobiliária, tenha a certeza de que foi realizada uma vistoria registrada em fotos.
Desta maneira, os possíveis defeitos existentes no imóvel, decorrentes do locatário anterior, não serão considerados de sua responsabilidade. Isso trará mais segurança na hora da entrega do imóvel no final do contrato.
3. Contrato
Sempre firme a locação do imóvel com um contrato assinado por ambas as partes. Certifique-se de que no contrato constem as seguintes informações:
- Valor do aluguel e taxas
- Forma de reajuste
- Tempo de duração
- Informações da vistoria
- Penalidades
Mesmo que você esteja firmando um contrato com amigos ou familiares, garanta que tudo fique por escrito para evitar problemas no futuro. Esta dica vale tanto para contratos residenciais quanto comerciais.
4. Pagamento da caução do aluguel
Se não tiver como pagar o valor de três aluguéis da caução de aluguel, procure primeiro pedir o dinheiro emprestado com familiares. Assim, você evita os altos juros cobrados pelos bancos nos empréstimos.
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